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Todo Lo Que Tenés Que Saber acerca de La Nueva Ley de Alquileres

La nueva disposición cambia muchas de las prácticas que se han seguido al alquilar un edificio o apartamento. Acá te brindamos consejos para que nada salga mal.

La nueva ley de alquileres que llegó después de mucho tiempo introduce nuevas reglas para controlar los contratos en Argentina.

«Cambiar la nueva ley de alquileres no es poca cosa», dijo Adrián Mercado, presidente de la inmobiliaria que lleva su nombre. «Y tarde o temprano eso afectará los precios», dijo hace unas semanas.

Lo cierto es que la nueva ley de alquileres ya está en vigor y hay muchas cosas que sorprenden tanto al inquilino como al propietario en propiedad comercial como residencial.

Con eso en mente, estamos revisando los principales cambios a la nueva ley de alquiler y las recomendaciones que hay que tener en cuenta para hacer las cosas bien y no sorprenderse.

“Los cambios a la nueva ley de alquiler son significativos. Algunos solo se aplican a ubicaciones residenciales, otros también a locales comerciales.

En cada zona, sin embargo, hay aspectos importantes como indexación, renovación o plazos de preaviso para la implementación de un contrato”, explica Mercado.

Teniendo esto en cuenta, no hace falta decir que para hablar de la nueva ley de alquileres es necesario tener en cuenta los grandes cambios y su aplicación, como menciona Mercado.

Describimos cada uno de estos aspectos:

Plazo

En virtud de la nueva Ley de Alquileres, se decidió extender el período mínimo de validez legal para la celebración del contrato de dos a tres años, tanto para locales comerciales como para viviendas.

Además, los hogares dentro de los tres meses anteriores a la terminación pueden solicitar a la otra parte que negocie una extensión dentro de un máximo de 15 días.

De acuerdo con la nueva ley de arrendamiento, el inquilino puede rescindir el contrato anticipadamente y sin recibir ninguna sanción por la decisión.

Indexación

De acuerdo con las sanciones de la nueva ley de alquileres, el precio del alquiler podrá ajustarse de diferentes formas según sea para locales residenciales o comerciales.

En el caso de la vivienda en alquiler, la indexación se realizará anualmente.

El parámetro que se utilizará para realizar el ajuste se basa en un índice compuesto por el IPC y la «remuneración imponible promedio de los trabajadores estables» (RIPTE) que debe establecer el BCRA.

El alquiler debe fijarse a «valor y por periodos mensuales», lo que significa que los alquileres diferidos no se pueden pactar como de costumbre.

En lugares comerciales, sin embargo, no se define un índice específico, por lo que el propietario y el inquilino pueden acordar el ajuste que les parezca oportuno y que lleguen a un acuerdo.

En la nueva ley de arrendamiento se mantiene igual la posibilidad de fijar rentas en dólares, lo que se suele hacer especialmente en inmuebles de uso comercial como oficinas, bodegas, naves industriales, entre otros.

Rescisión

En este contexto, cabe destacar que de acuerdo con la nueva ley de arrendamiento, se mantendrá el mismo sistema de rescisión anticipada a los seis meses de contrato.

Sin embargo, se agrega que en el caso de áreas residenciales donde el aviso de rescisión se da con tres meses de anticipación o más, después de que haya expirado al menos seis meses del contrato, el pago de la compensación no corresponde.

Acuerdos

La nueva ley de arrendamiento estipula que en caso de negativa o silencio del arrendador para realizar reparaciones urgentes, el inquilino puede realizarlas él mismo 24 horas después de la notificación y por cuenta del arrendador.

Si las reparaciones no son urgentes, el arrendador tiene 10 días para completarlas.

En ambos casos, el inquilino puede reponer el costo de las reparaciones que ha realizado pagando el alquiler.

Esta compensación sin grandes medidas cautelares, que se desvía del sistema de compensación más estricto de nuestra legislación, parece ser un error y podría dar lugar a abusos por parte de los inquilinos.

Contribuciones en especie

Con la nueva ley de arrendamiento, las partes ya no están autorizadas a acordar que las tarifas y contribuciones impuestas sobre la propiedad, así como los costos extraordinarios, sigan siendo responsabilidad del inquilino.

Este cambio tiene sentido en el caso de alquileres de departamentos de bajo costo para proteger a estos inquilinos, pero no en el caso de alquileres de propiedades de lujo o espacios comerciales donde las partes deberían poder negociar libremente.

Garantías

Este es uno de los problemas que a menudo crea un gran inconveniente al firmar un contrato de alquiler. Y la nueva ley de alquileres lo ha tenido en cuenta.

La nueva ley de alquileres estipula que si requiere contratar garantías para alquilar en un lugar de residencia, el inquilino debe presentar al menos dos de las siguientes alternativas: propiedad del inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o aval personal que se documenta con una nómina o un certificado de ingresos.

A excepción de la alternativa de ingresos por salario, que no ofrecen al arrendador ninguna seguridad adicional, pero prueban la solvencia del inquilino, no se puede exigir garantía de más de cinco alquileres en la nueva ley de alquileres.

Además de este límite, tampoco queda claro el alcance de las otras garantías para alquiler mencionadas, algunas de las cuales requerirán regulación posterior.

Finalmente, la nueva ley de alquiler estipula que el propietario estaría obligado a aceptar todas las alternativas propuestas.

Entonces, si el propietario no está satisfecho, simplemente no firma y no se le puede obligar a hacerlo.

Depósito

La nueva ley de alquileres establece cómo devolver la fianza en los lugares de residencia: importe igual al precio del último mes de alquiler (menos las deudas impagas por servicios y gastos) y a pagar en efectivo en el momento de la devolución del inmueble.

Es un cambio positivo que incluye la nueva ley de alquiler para tratar de mantener el valor del depósito y evitar los abusos de algunos propietarios al negarse a devolverlo, y especular que dado el costo, los inquilinos nunca presentarían un reclamo legal y tiempos involucrados.

Registro de contratos

Se observa que el arrendador debe declarar el contrato ante la AFIP, sancionable con las sanciones previstas en la Ley 11.683 del Procedimiento Fiscal (Multas).

En el caso de que se emprenda una acción judicial, el juez interviniente deberá informar al punto de recogida de la existencia del contrato antes de la transferencia de la reclamación. Esta modificación es notable.

En primer lugar, porque la AFIP ya tiene la facultad de elaborar un registro de este tipo y de imponer sanciones a quienes incumplan el régimen de información.

En segundo lugar, porque si el objetivo es agilizar el proceso judicial (como parece demostrar la introducción de otros cambios por esta ley), no se ve cómo los jueces están obligados a informar a la AFIP antes de la transferencia del reclamo.

Dirección electrónica

La nueva ley de arrendamiento establece que los propietarios e inquilinos pueden acordar una dirección «electrónica» (correo electrónico) para recibir notificaciones sobre el contrato de arrendamiento.

El cambio es conveniente y corresponde a la digitalización de muchos de los procesos que estamos viendo actualmente.

Es de esperar que una nueva reforma futura, que no se llevará a cabo en el corto plazo, mejorará las deficiencias de esta nueva ley para mantener los éxitos.

Recomendaciones

La Dirección Provincial de la Promoción de la Competencia y Defensa del Consumidor de la Secretaría de Comercio Interior y Servicios del Ministerio de Producción, Ciencia y Tecnología emitió una serie de recomendaciones para que los inquilinos firmen nuevos contratos bajo la nueva Ley de Arrendamientos, No. 27551, que entró en vigencia el 1 de julio.

La gerencia recomienda:

  • Concretar el contrato por escrito.
  • No se puede exigir al inquilino que firme pagarés u otros papeles que no formen parte del contrato original.
  • Se puede establecer una dirección electrónica (e-mail) para realizar todas las notificaciones relacionadas con el contrato.
  • Los contratos de alquiler de alojamiento permanente (no turístico) tienen una duración mínima de 3 años y máxima de 20 años.
  • Solo el inquilino puede rescindir anticipadamente el contrato. Para ello, deben haber transcurrido al menos seis (6) meses desde el inicio del contrato.

El arrendatario deberá informar al arrendador de su decisión por medios fehacientes al menos un mes antes. Si ha transcurrido hasta un año desde el inicio del contrato, el arrendatario deberá abonar al arrendador el equivalente a un mes y medio de alquiler como compensación.

Si ha pasado más tiempo, deberá pagar el equivalente a un mes de alquiler como compensación. No es necesario abonar esta indemnización si el inquilino notifica al arrendador su decisión de rescindir el contrato con tres meses de antelación.

  • En los últimos tres meses del contrato, el arrendador y el arrendatario pueden convocar al otro para negociar la renovación del contrato en un plazo no superior a 15 días naturales.

Deben informar a la otra parte de manera confiable. Si la persona que pedirá la renovación del contrato es el inquilino y el arrendador no responde o enfrenta su negativa a llegar a un acuerdo, el inquilino puede rescindir el contrato anticipadamente sin pagar compensación.

  • El precio del alquiler debe fijarse en un valor único y por períodos mensuales, sobre los cuales solo se pueden realizar ajustes anuales, según el índice que publica mensualmente el BCRA, compuesto por el índice de precios al consumidor (IPC) y la retribución media imponible de los trabajadores estables (RIPTE).
  • El inquilino no puede estar obligado a pagar cantidades por adelantado del alquiler de un mes. Generalmente se acuerda un depósito, pero no siempre.

Esta es una suma de dinero que se pone a disposición del propietario para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino. Esta cantidad no puede exceder el alquiler mensual.

  • A partir del 1 de julio de 2020, a solicitud del arrendador, el arrendatario deberá proponer al menos dos de las siguientes garantías: derecho de propiedad, cogarante, garantía personal del arrendatario (que se documente con nómina o certificado de servicios), aval bancario o seguro de caución.
  • El arrendador está obligado a mantener el artículo alquilado en condiciones adecuadas para el propósito para el que fue dejado en el sitio.

Esto significa que el propietario es responsable de todos los trabajos, reparaciones o mejoras que se deban hacer para mantener la propiedad, a menos que el daño se origine en la propiedad por una razón por la cual el inquilino es responsable.

  • Si no se paga el alquiler, el arrendador debe instruir al inquilino para que realice el pago dentro de los diez días siguientes a la recepción de la notificación. Solo después de que este período haya expirado puede el propietario iniciar el procedimiento de desalojo.
  • Los contratos de alquiler deben ser registrados en AFIP por el propietario. Independientemente de esto, el inquilino puede informar a esta oficina sobre la existencia del contrato.
  • Una vez finalizado el contrato de locación, el inquilino debe devolver la cosa alquilada en buen estado de conservación. En consecuencia, el locador debe recibirla y no puede negarse a ello.

Eventualmente, frente a algún incumplimiento del inquilino, el locador podrá ejercer las acciones legales correspondientes, pero no negarse a recibir la cosa alquilada.

  • Por último, si en la celebración del contrato interviene un tercero que facilita la negociación y acerca a las partes, éste sólo puede ser un corredor inmobiliario matriculado.

Cada una de las partes puede designar un corredor y en ese caso cada uno debe abonar a su corredor la comisión correspondiente.

Si, en cambio actúa un solo corredor, todos le deben comisión, salvo pacto en contrario y, si una de las partes no abona el monto que le corresponde, el saldo impago no se traslada a las otras partes.